不動産の売却では大きな金額が動き、税金も絡んできます。そのため初心者は、売却する前からあらゆるお悩みを持つことでしょう。ここでは初心者のよくあるお悩みをご紹介します。

「仲介」と「買取」の違いが分からない

売却の方法として大きく「仲介」と「買取」という２つの方法がありますが、自分の持っている不動産にはどちらが適しているのか迷ってしまう方も多いです。

大きな違いとしては「買主が違う」という部分にあり、仲介であれば買主は主に個人のお客様になります。一方「買取」は不動産会社が直接買い取る方法を指すので、買主は法人ということになります。

現状では不動産会社が売り主の代わりに買主をみつける「仲介」という方法が一般的ですが、売却までに時間がかかってしまう可能性が高く、都度内覧の日程調整や立ち合いが必要などデメリットもあります。

「買取」であれば仲介手数料はかからず早期に現金化できるので売却後の引っ越しやや相続税の納税期限が決まっているなど、売却後のスケジュールが決まっている方は「仲介」より「買取」がおすすめです。

また、築年数が古い物件、事故物件、内部の状態が悪くリフォームが必要な物件などは迷わず「買取」をおすすめします。

水道管の老朽化など一見気づき辛いところで売却後に修繕費がかかる可能性や、事故物件の場合、売却後にトラブルにつながることがあるからです。

不動産会社に一度断られてしまったような条件の悪い物件でも不動産買取業者であれば問題なく買い取ってもらえる傾向にあります。

以上のような物件の売却をお考えの方は一度買取業者への相談をおすすめします。

買い取ってもらうために何から始めたらいいのか分からない

不動産の買取を行う場合、「最初に何をすべきか分からない」という方は多いです。まずは不動産買取の大まかな流れを知っておきましょう。

不動産買取は、大まかな流れとして「買取に対応している不動産会社のリサーチ」「複数査定」「売却先の選定」の3つに分かれています。

不動産買取は一般的な方法ではないためそもそも「買取」に対応していない不動産会社もあります。「仲介」を専門としている不動産会社も多いため、まずは買取に対応している不動産会社を探すことから始まります。

その後査定を依頼し、最終的に売りに出す不動産会社を選ぶという流れになります。

査定依頼の注意点として１社だけではなく複数社に査定依頼をすることをおすすめします。２～３社に査定を依頼して査定額や対応を比較してみてください。

不動産買取業者の選び方が分からない

埼玉には数多くの不動産買取業者があるので、どこに依頼しようか迷う方もいるでしょう。そんな時は検討している業者が「買取に長けているのかを見極める」というのが最も重要なポイントになります。

見極める方法として、まずは買取実績を確認してみてください。

不動産買取業者によっては買取の実績と実際の買取価格を公表している場合があります。公式のホームページを確認して買取の実績を比較してみることをおすすめします。

不動産買取にかかる費用が分からない

インターネット等で不動産売却時の費用について調べると「抵当権抹消費用」「相続の登記手数料」「測量費用」など様々な費用について情報が出てきますがそれぞれが必要な費用なのか、いつ支払うのかという部分は様々なパターンがあり、正直なところ一概にご説明ができません。ケースによって売り主が負担する費用、買主が負担する費用に違いが出てくるため、不動産会社に相談するのがおすすめです。

たとえば「測量費用」というのが追加でかかるという情報をよく目にしますが、実は測量は義務ではありません。

買取の場合ケースバイケースで測量が必要ない場合や「仮測量」といって簡易的に済ませられる場合もあり、その分売り主の負担は減ります。

英青リアルティではお客様になるべく負担をかけないよう、売り主様ファーストでの買取をさせていただいております。

売却時の費用は専門的な知識も必要になり、中には必要性を理解しないまま不動産会社に言われるままに支払ってしまうというケースもあります。

売り主様ファーストな金額を提示してくれる買取業者への相談・依頼をおすすめします。

初心者のお悩みが多岐に渡ることが分かりました。では、これらのお悩みは、どこに相談すればよいのでしょうか。ケース別に相談先をご紹介します。

不動産買取全般の悩み

不動産買取に関する悩みならば、まずは専門の不動産買取業者に相談しましょう。ホームページ上の問い合わせフォームや電話、チャットなどから相談が可能です。査定を依頼した際や実際に訪問査定をしてもらうときに、気になる点を併せて相談するのもよいでしょう。

相続や財産分与の悩み

不動産買取では、相続や財産分与の問題において親族間で揉めてしまうことがあります。また、相続した物件や土地が実は負債で、借金を背負うはめになったといったケースもよくあります。このような不動産買取の際に発生する相続トラブル、財産分与などの問題は、不動産買取業者ではなく弁護士に相談しましょう。

土地に関する悩み

所有している土地の広さを知りたい、もしくは不動産買取時に土地の境界を確定しておきたいというときは、土地家屋調査士への相談が一般的です。ただ追加料金がかかってしまう場合もあるためまずは家屋調査士と連携した不動産会社への相談をおすすめします。

特に土地の境界は隣人トラブルを招きやすい要素なので、境界確定をしてから売りに出すと買い手が付きやすくなります。

確定申告や税金の悩み

不動産買取における税金の問題はなかなか複雑で、一般の人では対応が難しいことが多くなります。税金の計算は正確性が求められるので、専門家である税理士に相談するのがベストです。

物件や土地に関する悩み

物件や土地の権利については司法書士など専門の方にしか相談できないのではないかと思っている方も多いですが、実は不動産会社でもそのようなお悩みに対応可能です。不動産の登記、抵当権といった権利に関するお悩みでもお気軽にご相談ください。

査定に関する悩み

不動産買取における査定は、複数の不動産買取業者に一括で依頼することが可能ですが、あくまで大雑把な査定になります。事故物件であっても、自身が所有している不動産の価値や査定額をより詳しく知りたいときは、不動産鑑定士への相談がおすすめです。

ケース別にお悩みの相談先をご紹介しましたが、お悩みの種類によって窓口が異なれば時間も手間もかかってしまいますよね。

そんな時は各専門分野と連携している不動産会社への相談をおすすめします。

英青リアルティでは家屋調査士・税理士・司法書士と連携しているためどのような分野のお悩みでもお気軽にご相談いただけます。

不動産を売却すると発生する税金についてご紹介します。特に譲渡所得税は、大きな金額になるため、事前に計算しておくと安心です。

譲渡所得税・住民税

土地の売却で利益が発生した場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税と住民税が発生します。例えば、1,000万円で購入した土地を売りに出し、1,300万円で買い手が付いた場合、利益の300万円に対して譲渡所得税と住民税が課せられます。

譲渡所得税・住民税の税率は、売りに出した不動産の所有年数等によって変化します。その不動産の所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税の税率は30.63%、住民税の税率は9%となります。所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、所得税の税率は15.315%、住民税の税率は5%となります。

マンションや一戸建てなど建物を売却した場合は、上記の所得費から「減価償却費相当額」を差し引いて譲渡所得を計算する必要があります。

※マンション、戸建ての減価償却は築年数が新しい場合（築15年～20年）は

税額が大きくなるケースがあります

このあたりは複雑な計算になってくるので、税理士などの専門家に相談をしたほうがよいでしょう。

POINT1相続した不動産の所有年数に注意！

相続した不動産の所有期間は、亡くなった方が不動産を購入した時期を引き継いで算出されます。

相続してから所有期間が5年以下の場合でも、

以前の所有者が5年以上所有していた場合は長期譲渡所得が適用されるので注意が必要です。

POINT2売買契約書の保管で支払う税金が変わってくる？

売却した不動産はいくらで購入したのかが不明瞭だと正確な譲渡所得の算出が難しくなります。そのため購入時の売買契約書をなくさずに保管しておくことが大切になりますが、それを知らない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

売買契約書がなく、確定申告時に不動産の取得費(購入代金)がわからなかった場合、取得費は概算取得費である「売却価格の5％」しか控除されないという考え方になってしまいます。売却価格の95%に対して課税されてしまうことになってしまうため注意が必要です。

印紙税

不動産買取で売買契約を結ぶ際は、売買契約書に印紙を貼る必要があります。印紙税の額は、不動産の売買契約の金額によって変化します。

・契約金額による印紙税の額

契約金額が100～500万円以下の場合の印紙税は1,000円

契約金額が500～1,000万円以下の場合の印紙税は5,000円

契約金額が1,000～5,000万円以下の場合の印紙税は10,000円

契約金額が5,000万～1億円以下の場合の印紙税は30,000円

契約金額が1～5億円以下の場合の印紙税は60,000円

※上記の印紙税は、令和4年3月31日まで実施される軽減税率を適用した額です。

登録免許税

売りに出したい不動産に、住宅ローンなどで抵当権が設定されている場合は、売主によって抵当権が消滅したことを証明する「抵当権抹消登記」を行います。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の額は、1つの不動産につき1,000円です。

不動産を売却する業者を選ぶ際は、どのような点を重視すればよいのでしょうか。ここでは、不動産業者選びのポイントを解説します。

見積もりは複数の業者に依頼し、様々な条件をみて決定する

不動産買取で最も気になる点は、買取価格ではないでしょうか。できるだけ良い条件で売却を実現するためには、複数の不動産買取業者に査定を依頼するのがおすすめですが、そのなかで最も高い査定価格を提示した業者に依頼するのがベストというわけではありません。

売主の諸事情などによって、取引条件が変化してくるので柔軟に対応してくれる不動産買取業者なのか見極めるのが大切です。

実績の高い不動産買取業者を選ぶ

不動産買取業者選びで重要なことは、その業者がどの分野で高い実績を挙げているかということです。マンションや一戸建て、事故物件でも実績の高い業者がいます。そのような実績がある業者は、買取価格も高くなる傾向があるため、選ぶポイントとしても重要になります。

不動産買取業者の実績の良し悪しを調べる方法としては、業者のホームページのチェック、ネット上の口コミやレビューのチェックなどがあります。

付加サービスが充実した業者

不動産買取業者によっては、不動産買取と併せて様々な付加サービスを実施している場合があります。付加サービスとしては以下のようなものが挙げられます。

不用品処分サービス

不動産買取を依頼する際、家財などの不用品が出て、処分に困るという声もあります。不用品処分サービスは、不動産と一緒に不用品を無料で処分してくれます。一戸建てを相続した際など、自分で不用品を処分する手間を省くことができる便利なサービスです。

上記以外にも業者によってあらゆるサービスがあるので、業者選びの際はこの点に注意してみましょう。