不動産売却の場合、売却を決意してから実際に引き渡しが完了するまでに約6ヵ月かかるといわれています。売却を完了させたい時期から逆算して動き出す必要があるでしょう。専門知識のある業者にまかせっきりにするのではなく、自らも情報収集し、受け身にならずに売却を進めたいところです。

まず、とりかかりたいのは、費用の把握です。不動産売却では「売却するために必要な経費」も発生しますので、あらかじめいくらかかるのかを見積もっておくことが重要です。

不動産売却にかかる費用

• 仲介手数料（仲介の場合）･･･仲介を依頼した業者への手数料（買い取りの場合は不要）
• 印紙税･･･売買契約書に添付する印紙によって収める税金
• 譲渡所得税･･･不動産売却で得た利益に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称

上記に加えて、ローンが残っている場合には

• 抵当権抹消費用（抵当権が設定されている場合）･･･抹消登記の登録免許税。専門家に依頼する場合は加えて報酬も必要。
• ローン一括返済手数料･･･金融機関への手数料

などがかかります。他にも、場合によって以下の費用が発生することがあります。

• 引っ越し費用
• 測量費用
• 解体費用
• リフォーム、クリーニング費用　

費用が把握できたら、必要書類の準備を始めます。特に古い物件の場合には書類が紛失している可能性もあり、再度入手するために時間を要することも考えられますので早めに確認しておきましょう。

不動産売却で必要な書類

• 登記名義人を変更するため･･･登記簿謄本
• 物件情報提示のため･･･間取り図、測量図、建築確認済証、検査済証、売買契約書
• 土地情報提示のため･･･地積測量図、境界確認書
• マンションの場合･･･重要事項説明書
• 固定資産税算出のため･･･固定資産税納税通知書
• 売買契約のため･･･実印、印鑑証明、身分証明書、銀行口座書類・通帳

必要書類がそろったら、実際に不動産がいくらで売れるのかを確認します。戸田市の複数の業者に査定を依頼することが一番確実な方法です。

戸田市で失敗しない不動産売却を実現するためには、パートナーとなる業者選びが重要です。依頼する業者を選ぶときには、「売却力があり専門性の高い業者か」「信頼できる営業マンか」の2点を確認することがポイントです。業者や営業マンをチェックする際のポイントを確認しておきましょう。

売却力があり専門性の高い業者を見極めるポイント

免許番号を確認する

第一に確認したいのは、不動産の売買や仲介を行うために必要な「宅地建物取引業」の免許番号です。複数の都道府県に事務所がある会社は国土交通大臣、一つの都道府県にのみ事務所がある会社は都道府県知事の免許で営業しています。免許番号はHPや広告に記載されています。

免許番号からは、更新回数と過去の行政処分歴を確認することが可能です。免許は5年ごと（平成8年3月以前は3年ごと）に更新されますので、更新回数が多い会社ほど営業歴が長く、実績があると推測できるでしょう。国土交通省や戸田市のある埼玉県では過去の行政処分情報をインターネットで提供しており、免許番号から検索が可能です。

国土交通省：https://www.mlit.go.jp/nega-inf/index.html

埼玉県：https://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/takkensoudan-main/kantokusyobun-kekkaitiranhyou.html

得意分野を確認する

ひとことで不動産業者といっても、専門とする業務は様々です。大きく分けると「マンションだけを扱う業者」と「戸建てを中心にマンションや土地も扱っている業者」がありますので、戸建ての売却を考えている場合には要チェックです。

対象エリアを確認する

戸田市で不動産売却を考えるのであれば、戸田市の不動産売買に精通した業者を選ぶのもポイントです。戸田市の相場や販売傾向を熟知した業者からサポートを受けることで、より高価でより早い売却が実現しやすくなります。

信頼できる営業マンを見極めるポイント

「宅建士」の資格を保有しているか

不動産売買には専門的な知識が必要です。不動産取引の専門家として一定以上の知識を保有している証明である宅建士の資格を持つ人を選びましょう。

実績が豊富か

経験が長く実績が豊かな人ほど、売主の状況にあわせたアドバイスができると考えられます。

親身になってくれるか

不動産売却という大きな決断を実行するには、疑問や不安はつきものです。ビジネスの基本は「人と人との関わり」ですので、親身になってくれるか、相性はよいかは重要ポイントでしょう。

戸田市の実家を相続したものの住む予定や人に貸す予定もない場合、管理や維持費のことを考えると売却するのも一つの方法でしょう。相続で節税できるものであれば、少しでも抑えたいと思うのは当然のことです。ここでは、相続した実家を売却する際にかかる税金の節税ポイントをご紹介します。

どんな不動産であろうと、売却時には譲渡所得課税がかかります。先述したとおり、これは「不動産売却で得た利益に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称」です。実は、譲渡所得課税は保有期間で税率が変わり、相続税を支払った場合には譲渡税を軽減できるのです。

相続税の取得費加算の特例

相続税は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に申告し、納税することが原則です。加えて、相続した不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も納めなければいけません。税金の二重取りのような気分になる人も多いでしょう。そこで、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算することが認められています。これによって譲渡益を抑えることが可能です。

3,000万円の特別控除

亡くなった人の自宅だった不動産を売却したときに譲渡所得が出ても3,000万円の特別控除を受けられる控除です。これは、住んでいる本人に適用されるものです。しかし、令和5年12月31日までは、相続した実家に住んでいなくても特例控除が認められます。なお、3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。控除には様々な条件が設けられていますので、税務署や業者などに相談してみましょう。

注意したいのは「借地権つき自宅を相続したとき」

相続した実家を売却したときに要注意なのは「借地権」です。土地は地主から借りている場合、借地権は地主にあります。売却の方法としては、「地主に借地権を買い取ってもらう」「地主の許可を得て借地権ごと売却する」「借地権相当の土地に等価交換する」などがあります。なかでも等価交換は譲渡とはみなされないために譲渡所得税が課税されないというメリットがありますが、交渉のハードルが高いため、専門家に一任するのも手でしょう。

近年、「事故物件」というワードが話題になっていることもあり、「訳アリ物件」と聞くと事故物件を思い浮かべる人が多いようです。訳アリ物件とは、住み心地のよさを欠く物件のことで、不動産用語では「瑕疵(かし)物件（「瑕疵」とはキズのこと）」と呼ばれます。

3つの瑕疵

・物理的瑕疵

「シロアリ被害や雨漏りがある」「地盤沈下や土壌汚染がある」などの物理的な欠陥がある状態です。

・法律的瑕疵

現行の法律に適合していない状態で、「再建築不可物件」と呼ばれます。再建築不可物件とは、今の法律では古い建物の建て替えや増築が許可されないもので、建築基準法の「接道義務（土地前面に接している道が建築基準法で定義されている「道路」であり、土地部分が道路に2m以上接していなければならない）」を満たしていない土地に立つ物件や、市街化調整区域の土地に立つ物件が挙げられます。

・心理的瑕疵

いわゆる「事故物件」として認識されているもので、「その物件や周辺で事件・事故があった」ものから「近くにゴミ処理場や刑務所などがある」ものまで含まれます。人によって不快に感じる度合いが違うため、判断が難しいケースが多いのが特徴です。

告知義務

瑕疵物件を売却する際には買主に告知する義務があり、伏せて売却したことが判明すると売却後でも損害賠償や売買契約の解約に応じなければなりません（瑕疵担保責任）。告知は口頭だけでなく書面でも行う必要があるため、必ず重要事項説明書や売買契約書などに明記した上で契約を結ぶ必要があります。

訳アリ物件を売却するコツ

たとえ瑕疵物件でも売却することは可能です。売却のコツを確認しておきましょう。

・値下げする

特に事故物件の場合、「現状がきれいで安ければ気にしない」という人も少なからずいます。

・クリーニングやリフォームを行う

事故物件は、クリーニングやリフォームで現状を整えることが重要です。また、再建築不可物件でも、建築基準法に基づく「建築確認申請」が不要なレベルの改修等については行うことができます。

自分で専門業者に依頼する方法もありますが、戸田市の不動産買い取り業者のなかにはリフォームまですべて請け負ってくれるところもありますので一度相談してみるとよいでしょう。

・更地にしてから売却する

解体費用は売主が負担することになりますので、業者とよく相談してから判断しましょう。

・業者に買い取ってもらう

不動産売却において一般的なのは「仲介」ですが、「買い取り」を依頼すれば事故物件や再建築不可物件でもすぐに現金化が可能です。売却価格は少し安くなってしまいますが、瑕疵物件に悩まされることはありません。

・事故物件や再建築不可物件の取り扱い実績がある業者に依頼する

事故物件や再建築不可物件売却の成功のカギを握るのは、業者の瑕疵物件取り扱い実績だといっても過言ではないでしょう。瑕疵物件の経験を積んだ業者のサポートを受ければ、安心して売却ができるでしょう。