「土地を所有しているが再建築不可物件かどうかがわからない」という方も多いでしょう。まずは再建築不可物件の定義を確認しましょう。

再建築不可物件の定義

再建築不可物件とは「建物を再建築できない土地」のことをいいます。建築基準法の第42条と第43条では、「接道義務」を満たしていない土地で新たに建物を建てることができないと定義されています。

接道義務とは

上記の接道義務では、「都市計画区域内にある土地（敷地）は建築基準法で定められている道路に2m以上接していなければならない」というルールが定められています。

上記の接道義務でいう「道路」にも一定の基準があります。建築基準法では道路幅が4m以上ないと、接道義務でいう「道路」には該当しません。

一方、建築基準法の施行前である1950年以前に作られた道路であれば、道路幅が4m以下でも道路と認められてきました。これを「みなし道路」といいます。

建築基準法が施行されてすぐに、道路幅が4m未満であるという理由で建物を一方的に壊すことはできないことが理由の背景としてあります。その代わり「みなし道路として認めていますが、建物を新築するときには道路幅を譲ってくださいね」ということになっています。

再建築不可物件かどうかを確認するには

再建築できるかどうかは、土地がある役場で確認してもらうと確実です。確認には下記の書類が必要となります。

• 登記事項証明書
• 地積測量図
• 公図
• 建物図面

確認した結果、所有している土地が再建築不可物件の定義に該当した場合は、今後の不動産の使い方について検討をしなければなりません。

再建築不可物件を所有し続けるには4つのリスクが伴います。順番に見ていきましょう。

その1：税金のリスク

日本の税制では、土地・建物などの不動産を所有すると、固定資産税の納付義務が発生します。宅地の固定資産税は、更地の6分の1となるため手痛い出費にはなりません。

しかし、相続せず建物を取り壊しした後、または空き家として長年放置した場合は「特定空き家」として更地と同じ税金を納める必要があります。そうなると宅地の6倍の税金を納付しなければならないため、気を付ける必要があります。

その2：倒壊のリスク

再建築不可物件のほとんどは、接道義務が定められた1950年よりも古い建物です。耐震基準の強化を定めた1981年の建築基準法改正よりも古い建物のため、今でも十分な強度を保っている家はそう多くないでしょう。

地震や台風などの甚大な災害が発生した場合、今の建物よりも倒壊するリスクが高いといえます。万が一、建物が倒壊してもそこで再建築はできません。そうすると余計に再建築不可物件を売却しにくくなるというデメリットが発生します。

その3：防犯のリスク

再建築不可物件を相続せず空き家のまま放置すると、「放火」「空き巣」「粗大ごみの不法投棄」など犯罪行為の温床となるリスクが発生します。地域の治安問題に直結する上、管理不足を指摘されてトラブルの原因になる可能性もあります。

加えて、火災が発生しても接道義務を満たしていないため、消防車の進入が困難となり消火が遅れる可能性もあり得ます。

その4：損害賠償のリスク

台風などの自然災害が原因で建物が倒壊し、第三者の家に被害を及ぼした場合、通常は損害賠償義務を負わされることはありません。なぜなら、台風などの自然災害は防ぎようもない天災だからです。

しかし、老朽化した建物の適切な維持管理を怠ると、被害が拡大することの想像が容易です。これら予見性の観点から、第三者に被害が及ぶ事故が起きた場合、損害賠償義務を負わされる可能性があります。

上記4つのリスクを回避するためにも、埼玉で再建築不可物件をご所有の場合は早めに対策をおすすめしています。

以下では、埼玉で売りたい再建築不可物件を売却するためのポイントを3つご紹介いたします。

「セットバック」や「隣地の買取」で再建築不可物件から脱却する

接道義務を満たすためには「セットバック」や「隣地を買い取る」ことも手段のひとつです。

セットバックとは、建物を建て替えるときに自身の敷地を後退させることです。これにより、道幅4mを確保して接道義務を満たすことができます。

道路の要件を満たしているものの間口と道路が2m以上接していない場合、隣地を買い取って間口を広げるという方法も有効です。ただし、隣地の買取には資金と交渉が必要になります。

建物をリフォームして資産価値を高める

柱や梁（はり）などの主要構造物を壊して建物を建て替える場合、「建築確認申請」が必要となります。しかし、再建築不可物件では「建築確認申請」が通りません。

ただし、リフォームであれば建築確認申請は不要です。きれいにリフォームして資産価値を高め、売却を有利に進めましょう。その際は、リフォーム費用と売却価格のバランスを買取業者と相談しながら進めるとよいです。

再建築不可物件を買い取ってくれる不動産会社を見つける

埼玉の不動産会社の中には、再建築不可物件の取り扱いに長けている会社が存在します。再建築不可物件の買い手を見つけるノウハウを所有しており、再生不可物件の再生事業を得意としている点が特徴です。

無計画に不動産売却せず、このような特色の会社を見つけることが重要です。再建築不可物件の買取実績がある会社は、様々な相談にも乗ってくれます。

上記の売却のポイントを押さえることにより、売りたい再建築不可物件の売却が有利に進む可能性が高くなります。

再建築不可物件の買取業者を選ぶには5つのコツがあります。順番に見ていきましょう。

選び方その1：相見積もりを行う

再建築不可物件を査定してくれる買取業者は、埼玉に限らず全国にいます。地域密着型から全国展開型まで数多くの会社が存在しますので、最低3社は相見積もりを依頼して、買取査定の比較をしましょう。

選び方その2：現状のまま買取できるかを確認

再建築不可物件の大半は、築古の建物です。内部にはタンスなどの家財道具が残っていることもあります。そこで、売りたいと思っている家財道具も一緒に買取査定をしてくれるかどうか確認してみましょう。家財道具の処分でお困りであれば、一緒に買取してしまった方が何かと便利です。

選び方その3：再建築不可物件の対応可否が強調されているか

再建築不可物件の取扱に長けている買取業者は、広告などでそのことをうたっている場合があります。会社によっては再建築不可物件ではなく「訳あり物件」などと書いてある場合も少なくありません。買取査定をお願いするのであれば、再建築不可物件OKをうたっている会社にお願いする方がよいでしょう。

選び方その4：過去の取引実績を確認

不動産会社によっては、ホームページ上で過去の取引実績を公開しているところがあります。再建築不可物件の買取実績を公開している会社は、再建築不可物件の取引に自信がある証拠です。他社よりも高値で買い取ってもらえる可能性が考えられます。

選び方その5：長年の営業実績がある

不動産会社に限ることではありませんが、長年の営業実績は会社の信頼に直結します。よって、売りたい再建築不可物件の査定をお願いする買取業者を比べる際は、創業年月も参考にするとよいでしょう。

地域の不動産会社ばかりを闇雲に当たるのではなく、インターネットを上手に活用して、買取業者の候補をピックアップしておくのも賢く選ぶコツです。